نقدی نزدیک به ذهن بر لایحه جامع پذیرش و آموزش وکالت

باسمه تعالی 

مایه تاسف است که شبهای تار وکلای مملکتم به روزهای تار شما گره خورده است ،وکلایی که روشنیه وجودشان چشمان شما را کور کرده ، آنان که اندک رویه قانونیه موجود در کشور را مدیونشان هستید، این درحالی است که   رویه قضایی استبدادی برخی از قضات که ناشی از عدم آگاهیه مردم به قوانین و عدم دست رسی آنان به وکیل  است با حضور وکلا اصلاح می شود ، وکلایی که در شرایط فعلی دون شانشان حقوق و مزایا دریافت میکنند و گاهی برای حفظ شان وکالت خود کت و شلوار اتو میکنند و در هزینه صرفه جویی ،رویای دانشجویان مملکت من این نبوده است که پس از رقابت با بیش از هفتاد هزار نفر ،جلو درب خانیشان ( دادگستری) تفتیش شوند ، وکلایی که به عمرشان جرمی مرتکب نشده اند تا ایرادی به حضورشان گرفته نشود ،آنان نیامده اند که پزشک باشند اما به اندازه پرستار حقوق دریافت کنند و مورد احترام واقع شوند ، شما را چه شده  است که از قرآن پیروی نمیکنید ،مگر نمیدانید که بهشت نیز مراتب 8 گانه دارد و بهشتیان نیز در طبقات مختلف قرار  می گیرند ،چطور ممکن است شما که در یک میز وصندلی در دانشگاه با ما درس خوانده اید ، میزهای بلندتر و صندلیهای فاخر تر میخواید تا از بالا به وکلایی نگاه کنید که گناهشان این است که برادرانه قانون را به شما متذکر می شوند ، چگونه انتظار دارید عده ای وارد خانه صاحب خانه شونده  و برای آن تعیین تکلیف کنند بدون آنکه بدانند چه ظلم ها که به این خانه نرفته است ،چرا باید تنها نهاد مدنیه مستقل را به یوق استبداد بکشید تا دیگر صدای فرایادهای عدالت خواهانه آنها را نشنوید ،آنان زبان مردمند که جسارتشان در گرو استقلالشان است ، مباد روزی بیاید که پشیمان باشید و به مصداق آیات  سوره یس ،به گوش ها و چشمهای شما مهر بزنند ، مقام رفیع وکالت به حدی است که وکلای تمام ممالک شرافتشان را در گرو آن قرار داده اند ، اگر قرار باشد عده ای خارج از این جمع مقام وکالت را به کارآموزان عزیز کشورم بدهند ،چه جسارتی برایشان باقی می ماند که مباد روزی همان مقام اعطا کننده غیر محق ، این مقام را از آنان نگیر  ، اگر در صدد اعطلای وکالت بودید رویایه دانشجویان حقوق را محقق می کردید که با جایگاهی در خور ،در پی عدالت خواهی اند و موجب استحکام قانون  ،اگر آنان بدانند که پشت این دیوار که سعی در فرو ریختن آن دارند آن چیزی نیست که در رویایشان بوده و اگر هم اندکی از آن رویا باقی مانده باشد با فرو ریختن دیوار  شایسته سالاری از بین خواهد رفت ،و وکلایی خواهند شد که شغلی پر استرس و پر فشار خواهند داشت با مزایایی هم چون یک کارمند قراردادی که یک طرف قرارداد ( دادگستری یا هر نهاد غیر مرتبط به وکیل )حق فسخ دارد ، دست از این سماجت برمیدارند و پا بر روی خرخره دادگستری می گذارند که وکالت را از حالت اجباری در آورده و اعضای شخیص هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز برای حفظ شان وکیل مجبور به کاهش تعداد ظرفیت وکالت شده اند ، کسانی که اندکی از علم اقتصاد بدانند ،متوجه خواهند شد که وقتی عرضه زیاد شود تقاضا کم میشود و نهایتا ارزش کاسته می شود ، آیا دانشجویان که جانم فدایشان ،دوست دارند قدم به جایی بگذارند که به اندازه ارزششان تکریم نمی شوند ؟!!

قیاس مع الفارق  عده ای کم خرد مو به تن انسان راست می کند که ایران را با کشور انگلستان یا آمریکا مقایسه می کنند که در بسیاری از دعاوی مهم یا سنگین حضور یا انتخاب وکیل اجباری است ، در صورتی که مطابق رای وحدت رویه 714   کشور ما ،با تفسیری نامطلوب و غیر اصولی از اصل 34 قانون اساسی ،که نقدها بر آن رفته است ،حضور وکیل علی القاعده  در دعاوی  اجباری نیست ،دانشجویان حقوق یقین بدانند که اگر وکالت اجباری شود و جایی برای حفظ شان وکیل باشد ،کانون وکلای دادگستری هیچ عنادی با آنها ندارد و مشتاقانه چشم انتظار آنهاست ،من بر این باورم که تغییر قوانین و اعطلای آن مطلوب است به شرط آنکه هدفی رفیع تر داشته باشد ، پس اگر قرار باشد نحوه جذب وکیل نیز تغییر کند باید کسانی دست به این تغییر بزنند که خود مرز کار آموزی را گذارنده اند و وکیلند . 

در حال حاضر باید حکم سکوت را شکست!!

با نهایت احترام ؛

سید حسن مسعودی 

تحلیلی مختصر بر ضمان عقدی و غیر عقدی

به نام خدا

تحلیلی مختصر بر ضمان عقدی و غیر عقدی

     ضمان در قانون مدنی و اصطلاحات فقهی به فتح ض تلفظ می شود ، که در مفهوم مسوولیت آمده است ، به نحوی که مسوول یا متعهد به جبران خسرات را ضامن می گویند و در نتیجه به مطلق ضمان ، مسوولیت می گویند .

حال که معنی تحت الفظی ضمان به فتح ض را متوجه شدیم ، باید به این سوال پاسخ دهیم که در چه شرایطی مسوولیت به وجود می آید ؟

   در پاسخ کلی به این سوال باید گفت که ضمان(مسوولیت به جبران خسارت) به حصر عقلی یا     1 - ناشی از قراردادها و تعهدات است و یا  2- ناشی از مسوولیت خارج از قرارداد.

ضمانی که ناشی از قراردادها باشد در اصطلاح ضمان عقدی می گویند .

ضمانی که ناشی از قرارداد نباشد در اصطلاح ضمان غیر قراردادی یا ضمان غیر عقدی می گویند .

بنا بر  مقدمه فوق ، ضمان عقدی و انواع آن را بر اساس قانون مدنی و قانون تجارت بررسی می نماییم :

ضمان عقدی :

ضمان عقدی  در ماده 684 قانون مدنی به این کیفیت تعرف شده است که : « عقد ضمان عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمه دیگری است به عهده بگیرد .

متعهد را ضامن ، طرف دیگر را مضمون له ، و شخص ثالث را مضمون عنه یا مدیون اصلی می گویند . »

مثال : علی به حسن 100 میلیون تومان بدهکار است ، در موعد بازپرداخت دین ، علی(مضمون عنه یا ثالث) اظهار عجز می کند و طی حکمی محکوم به پرداخت 100 میلیون تومان به حسن(مضمون له) می شود و پس از صدور اجراییه مبنی بر جلب و بازداشت علی ، دانیال(ضامن) از علی ضمانت می کند که مبلغ 100 میلیون تومان را به حسن در تاریخ معین پرداخت نماید .

در حقیقت بین ضامن(دانیال) و مضمون له(حسن) ضمان عقدی محقق شده است ، در نتیجه این ضمان که ناشی از توافق ارادی ضامن و مضمون له است ، و مطابق اصول و قواعد قانون مدنی منعقد شده است ، انتقال ذمه رخ می دهد به این معنی که پس از تحقق عقد ضمان به نحو صحیح دین از ذمه مضمون عنه (ثالث)به ذمه ضامن منتقل می شود و در نتیجه در قانون مدنی مطابق قاعده: بعد از اینکه ضمان به طور صحیح واقع شد ، ذمه مضمون عنه بری و ذمه ضامن به مضمون له مشغول می شود. (نقل ذمه)

نکات ماده :

 1-منظور از مال (مالی )، ذکر شده در ماده 684 قانون مدنی فقط دین کلی است و به همین جهت در حقوق و فقه می گویند ضمان از اعیان صحیح نیست ، و علت باز می گردد به اینکه در خصوص عین معین ضامن اساسا توان انجام مورد تعهد (انجام مسوولیتی که می پذیرد یا انجام ضمان) را ندارد ، به همین جهت اصطلاحا می گوییم ضمان از اعیان مضمونه صحیح نیست و یا ضمان از اعیان مضمونه ضمان اصطلاحی نیست، و ماهیت خاص خود را دارد .

2- برای تحقق عقد ضمان باید ابتدا دینی وجود داشته باشد و یا حداقل سبب دین (مثلا یک قرارداد ) وجود داشته باشد تا پس از آن بتوان آن دین را تعهد نمود ، لذا اگر بعدا کاشف به عمل آید که اساسا دینی وجود نداشته ضمان نیز به تبع آن باطل محسوب می شود . (برخلاف اسناد تجاری که برای اعتبار بخشیدن به آنها اصل بر استقلال امضاها حاکم است )

    آنچه بیان گردید در فرض ضمان عقدی به صورت مطلق است لذا ممکن است طرفین(ضامن و مضمون له) به نحو دیگری نیز توافق نمایند که در این صورت ضمان عقدی تضامنی به وجود می آید .

مثلا در فرض مثال ، حسن (مضمون له)ضمانت را(ضمانت دانیال را) در صورتی قبول می کند که علی (مضمون عنه) نیز کماکان مسوول پرداخت دین باشد  .

در این فرض نیز ممکن است توافق نمایند که ضمان به صورت طولی (اول به حسن مراجعه کن اگر پرداخت نکرد به من (دانیال)مراجعه کن)باشد یا عرضی (به هر یک از ما بدون تقدم و تاخر و مستقیما می توانی رجوع کنی).

و همچنین ممکن است به موجب قانون خاص ضمان به صورت تضامنی محسوب شود ، همانطور که در اسناد تجاری (نه در حقوق تجارت) ضمان تضامنی محسوب می شود و نقل ذمه رخ نمی دهد .

ضمان عهده

    در ذیل مبحث ضمان عقدی (فصل دهم قانون مدنی) مبحثی تحت عنوان ضمان عهده مطرح شده است که نظرات مختلفی را بر انگیخته و موجب اظهارات متفاوت و تفسیر متعدد شده است ، اما اگر بخواهیم ماده 697 قانون مدنی را بررسی نماییم و طی آن به نحو مختصر و مفید به آن بپردازیم باید به تحلیل و مقایسه ضمان عهده و ضمان درک بپردازیم .

نکته : ضمان عهده منشا قراردادی دارد ، و از آنجایی که در ذیل فصل چهارم قانون مدنی (ضمان عقدی)، آمده است می توان گفت از انواع ضمان عقدی است و با دو اراده ضامن و مضمون له محقق می شود.، در مقابل ضمان درک است که منشا آن قراردادی نیست هر چند عده ای به اشتباه منشا آن را قراردادی می دانند ، اما به لحاظ اینکه ضمان درک به واسطه واقعه حقوقی به وجود می آید و در ماده 390 قانون مدنی فرض ایجاد ضمان درک را به موردی اختصاص داده که بعد از قبض ثمن مبیع کلا یا جزا مستحق للغیر در آید ، لذا ضمان درک منشا قراردادی ندارد و به واسطه مستحق للغیر بودن مبیع و در واقع احراز مالکیت غیر نسبت به عین مورد معامله و رد معاله فضولی توسط مالک اصلی  محقق می شود ، در نتیجه منشا آن یک واقعه حقوقی است نه یک عقد.

تفسیر مواد 697 و 390 قانون مدنی

    به موجب ماده 697 قانون مدنی « ضمان عهده از مشتری یا بایع نسبت به درک مبیع یا ثمن در صورت مستحق للغیر در آمدن(آن) جایز است.»

این ماده در فرض ضمان عهده مطرح شده است ، ضمان عهده فقط مال معامله فضولی نیست بلکه به هر دلیلی عقد باطل باشد می توان ضمان عهده گرفت . در حقیقت ضمان عهده در عرف بازار در صورتی گرفته می شود که طرفین به یکدیگر اعتماد کافی ندارند مثلا شخصی یک دستگاه تلویزیون را از یک سمساری خریداری می کند ولی تردید دارد که مالک تلویزیون همان فروشنده باشد به همین جهت از فروشنده تقاضا می کند که اگر کالای خریداری شده مستحق اللغیر در آید باید ثمن داده شده را پس بدهی و برای اطمینان بیشتر باید شخصی را به عنوان ضان عهده معرفی نمایی . بنابر این شخصی به عنوان ضامن عهده ، مسوولیت باز پس دادن ثمن را در فرض مستحق للغیر (یا در هر فرض دیگری که معامله باطل باشد یا بشود) در آمدن به عهده می گیرد و این ضمان ضمان عقدی است و صحیح نیز می باشد ، چرا که همانطور که اشاره کردیم برای تحقق ضمان عقدی (عقد ضمان) همین که سبب دین ایجاد شود کافی است .

اما در فرض ماده 390 که به ضمان درک اشاره کرده است مقرر شده« اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلا یا جزا مستحق للغیر در آید ، بایع ضامن است ، اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد »

فرض ماده 390 باز می گرد به زمانی که معامله ای به نحو فضولی انجام شده است و مالک اصلی معامله را تجویز نمی نماید و لذا معامله باطل اعلام می گردد ، در نتیجه این اقدام مالک اصلی ، عین مورد معامله به مالک مسترد می شود ، این در صورتی است که خریدار عین مبلغی را تحت عنوان ثمن معامله به فضول (فروشنده) پرداخت نموده است اما کالایی در ید او باقی نمانده و لذا مغبون  از معامله شده است . در نتیجه شخصی باید این ضرر را جبران نماید ، به همین جهت ما باید به دنبال ضامن (مسوول اصلی) بگردیم تا ضرر خریدار را جبران نماید ، این شخص همان فروشنده فضولی (کسی که مالک نبوده و مال را فروخته) است و باید ثمنی را که من غیر حق دریافت نموده به مشتری مسترد نماید، و همانطور که در انتهای ماده 390 قانون مدنی از باب تاکید اشاره شده ، «اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد» وجه دریافتی را باید مسترد نماید ، به همین جهت ضمان درک منشا قراردادی ندارد و از الزامات خارج از قراردادها می باشد ، که به حکم قانون مسوول (ضامن) معرفی شده است .

    اما اگر مشتری ثمن را پرداخت نکرده باشد اساسا بحث ضمان درک منتفی می شود .

بنا بر مطالب مشروحه ،تفاوت اساسی بین ضمان عهده و ضمان درک همانطور که گفته شد باز می گردد به منشا قراردادی اولی و منشا غیر قراردادی دومی

                                 با احترام به جامعه حقوقی کشور

                                             گروه حقوقی فرجام

تحلیل ماده 1072 قانون مدنی و مواد مرتبط در خصوص اینکه آیا وکیل می تواند خود طرف معامله با موکل در موضوع وکالت قرار بگیرد

بسم الله الرحمن الرحیم 

سوال اساسی  این است که آیا وکیل می تواند خود با موکل طرف معامله قرار بگیر ؟  

مطابق اصل باید گفت که هر شخصی می تواند در مقابل دیگری طرف معامله قرار بگیر ، و این اصل ناشی از اصل کلی در رابطه با  آزادی قرارداد ها  می باشد . که علی الاصول هر شخصی می تواند طرف معامله خود را انتخاب کند . 

اما در فرض مساله ، که موضوع وکالت است باید به دقت بیشتری تحلیل کرد 

مثال : 

علی به حسن وکالت داده است که یک دستکاه خودروی تیبای خود را بفروشد  . 

حال سوال می شود که آیا حسن (وکیل) می تواند طرف معامله با علی(موکل) قرار گیرد ؟ یعنی آیا حسن می تواند خودروی تیبای علی را به خود منتقل کند ؟

پاسخ منفی است

به علت اینکه مطابق ماده 1072 قانون مدنی که مقرر داشته « درصورتی که وکالت بطوراطلاق داده شودوکیل نمی تواند موکله رابرای خودتزویج کند مگراین که این اذن صریحابه اودادشده باشد.»

این ماده استثنایی نمی باشد بلکه نوعی تصریح قانونی است ، لذا در کلیه عقودی  رعایت می شود که البته مرحوم دکتر کاتوزیان بر این باورند که دست کم در تمام مواردی که شخصیت وکیل موثر در چگونگی انعقاد قرارداد است رعایت می شود .

از طرفی ماده 1240 قانون مدنی را داریم که مقرر داشته : « قیم نمی‌تواند به سمت قیمومت از طرف مولی‌علیه با خود معامله کند اعم از اینکه مال مولی‌علیه را به خود منتقل کند یا مال خود را به‌او انتقال دهد.»

مطابق این ماده قیم نیز نمی تواند از طرف مولی علیه معامله با خود نماید

در واقع از وحدت ملاک ماده 1072 قانون مدنی و 1240 قانون مدنی استنباط می شود که علی الاصول نماینده نمی تواند از طرف کسی که نمایندگیه او را دارد  معامله با خود نماید.

اصلاح سند در اثر اضافه مساحت ملک مورد معامله

اصلاح سند در اثر اضافه مساحت ملک  مورد معامله

   در فرضی که املاک و آپارتمان ها ثبت شده و به اصتلاح جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است و ملک موصوف با ابعاد معین فروخته می شود و مورد معامله عین خارجی است ، که مجموع آن دارای محدوده خاص است و تمام آن به عنوان مورد معامله انتقال می یابد ولی بهای آن به تناسب مقدار متر مربع معین می باشد هرگاه پس از معامله کشف شود که زمین زیاده از مقدار مشخص شده است ، نمی توان چنین حکم نمود که نسبت به زیاده معامله واقع نشده و آن مقدار متعلق به بایع است زیرا تمام ملک با ابعاد معین فروخته می شود بنا بر این خریدار باید بهای بخشی از زمین را که در تعیین مقدار محاسبه نشده بر مبنای تراضی اولیه بپردازد لذا ماده  149  قانون ثبت مقرر می دارد :  

   «نسبت بملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله بصندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خودرا بنماید. 

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به جاورین تجاوزی نشده و در عین حال به مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت اسناد را اصلاح و به ذینفع اخطار می نمایید تا وجه تودیع را از صندوق ثبت دریافت دارد عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود. 

تبصره- در مواردیکه تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولیه معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد».

      در حقیقت  ، ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 1310/12/26 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 1307/2/18 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) . 

بنا بر موارد مارالذکر صدور سند اصلاحی با رعایت شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت منع قانونی ندارد به همین جهت با رعایت چهار شرط ذیل الذکر اداره ثبت محل تحت شرایطی (معاینه محل،تعیین نقشه،نتظیم صورت مجلس توسط نماینده ثبت ) سند اصلاحی صادر و تقدیم می نماید :

 اولاً -ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد.

 ثانیاً - اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد.

 ثالثاً -به مجاورین تجاوزی نشده.

 رابعاً -بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد .

                                                                                                                                      _{گروه وکلای فرجام}

تعریف حقوق - دید کلی از حقوق

• حقوق مجموعه قواعد و مقرراتی است که نظم اجتماعی را تأمین می‌کند.^[۱] حقوق در نظام‌های حقوقی ملی به روش‌های مختلفی ایجاد می‌شود؛
•  از طریق وضع قانون توسط قوه مقننه، از طریق صدور آئین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های دولتی در قوه مجریه، و تصمیمات قضایی الزام‌آور در قوه قضائیه (که این روش آخر در نظام‌های کامن‌لا اهمیت بیشتری دارد). اشخاص خصوصی هم می‌توانند قراردادهای الزام‌آور قانونی را میان خود ایجاد کنند و در برخی وضعیت‌ها با توافق یکدیگر سیستم‌های میانجی‌گری و داوری را جایگزین فرایند معمول دادگستری کنند. قانون اساسی نقش انکارناپذیری در شکل‌گیری نظام حقوقی هر کشور دارد و نظام حقوقی نیز به نوبه خود شکل‌دهنده سیاست، اقتصاد و جامعه است و روابط میان افراد را هدایت می‌کند.
• یک تمایز مهم میان حقوق مدون و کامن‌لا وجود دارد. تمام کشورهای اروپای قاره‌ای و بیشتر کشورهای دیگر دنیا از جمله ایران و  فرانسه از حقوق مدون (رومی ژرمنی یا حقوق نوشته) برخوردار هستند که در آن قوه مقننه از طریق وضع قانون و تدوین قوانین به ایجاد حقوق می‌پردازد. اما بریتانیا، ایالات متحده و اغلب مستعمرات سابق بریتانیا از نظام‌های کامن لا (حقوق نانوشته یا عرفی) برخوردار هستند که در آنها رعایت آراء قبلی دادگاه‌ها الزام‌آور است و حقوق از طریق سابقه قضایی ایجاد می‌شود. حقوق مذهبی به ویژهحقوق اسلامی (فقه) و حقوق مسیحی نیز اهمیت بسیاری در حقوق بسیاری از جوامع و کشورها داشته است.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشداز جمله امضا دو شاهد در ذیل قرارداداجاره املاک مسکونی ، که قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یکهفته اقدام به تخلیه ملک مسکونی مینمایند ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر موصوف دستور تخلیه را صادر کردو نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.

اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.

با پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که قرارداد تمدید نشده باشد، اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند که در این حالت، اگر ملک با رضایت تخلیه شد، مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. در گفت‌وگو با کارشناسان راه‌حل قانونی چنین اختلاف‌هایی را بررسی کردیم.

مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه

 یک وکیل دادگستری در توضیح شرایطی که در آن موجر می‌تواند تخلیه ملک خود را تقاضا کند، می‌گوید: برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد؛ در این صورت‌ها می‌توان خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

 بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

 اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد، وفق مقررات مواد 2 ، 3 و 4 قانون مذکور، ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد شد.بیات در ادامه به تفاوت نحوه تخلیه ملک استیجاری در قراردادهای عادی و رسمی می‌پردازد و می‌گوید: تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضا مدت توسط موجر یا قائم‌مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می‌گیر.

 در خصوص تنظیم اظهارنامه برای مطالبه تخلیه ملک باید گفت؛ برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجره نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است و بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

تخلیه فوری عین مستاجره

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید: یا قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد و یا در صورتی که به صورت قرارداد عادی باشد 2شاهد آن را امضاء کرده باشند – مدت اجاره منقضی شده باشد. – یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد. – یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد. – یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر… موجر باید دقت داشته باشد که برای سریعتر رسیدن به مقصود(تخلیه) باید دادخواست را با عنوان دستور تخلیه تقدیم شورا نماید که پس از رسیدگی دستور فوری تخلیه صادر میشود. و در صورتی که تقاضای صدور حکم به تخلیه کند، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم مستاجر مهلت ۲۰ روز حق تجدید اعتراض نظر خواهی خواهد داشت. و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند. و در اجراییه ی باز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد. پس بهتر است در صورت وجود شرایط دستور فوری تخلیه .صدور دستور تخلیه را از شورا بخواهیم.

اظهارنامه - مطالبه رسمی حق

اظهارنامه عبارت از نوشته‌ای است که مطابق مقررات قانونی تنظیم می‌شود و وسیله‌ قانونی بیان مطالب است که به آن اظهاریه نیز گفته می‌شود. اظهارنامه به صراحت ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی از راه‌های رسمی مطالبه‌ حق به شمار می‌رود. 

به وسیله‌ اظهارنامه، نه تنها مطالبه‌ رسمی حق امکان‌پذیر است بلکه می‌توان توسط اظهارنامه آمادگی تسلیم هر چیزی، اعم از مال، وجه و سند را به مخاطب اعلام کرد و آن را هنگام تسلیم اظهارنامه تحت نظر و حفاظت مرجع مربوط قرار داد.

 

 موارد مندرج در احضارنامه

برگ اظهارنامه، فرم چاپی مخصوصی نظیر برگ دادخواست است که از قدیم تا کنون توسط دادگستری چاپ شده و به فروش می‌رسد. این برگ چاپی شامل موارد زیر است:

1- مشخصات و اقامتگاه اظهارکننده: که در این قسمت اظهارکننده مشخصات خود شامل نام، نام خانوادگی و نشانی خود را قید می‌کند.

2- موضوع اظهارنامه: عنوان مطلبی است که در متن اظهارنامه و قسمت خلاصه اظهارات شرح داده می‌شود.

3-  مشخصات و اقامتگاه مخاطب: که در این قسمت نام، نام خانوادگی و نشانی طرف خطاب اظهارکننده نوشته می‌شود.

4- خلاصه اظهارات: در این قسمت اظهارکننده آنچه را که مورد نظر وی است و می‌خواهد به طرف دیگر ابلاغ کند، تشریح کرده و توضیح می‌دهد.

5- خلاصه جواب: در این قسمت نیز دریافت‌کننده اظهارنامه، در نسخه‌ای دیگر از آن به اظهارات فرستنده پاسخ می‌دهد.

 

 کاربرد اظهارنامه در دادرسی

خواهان در بسیاری از موارد قبل از اینکه به تقدیم دادخواست و اقامه دعوا بپردازد، مطالب خود را با ارسال اظهارنامه به اطلاع طرف دعوا می‌رساند؛ مثلاً در موردی چنانچه موضوع دعوا مطالبه 20 میلیون ریال وجه سفته باشد، به موجب اظهارنامه ارسالی به وی متذکر می‌شود که «شما به موجب یک فقره سفته به شماره فلان و به سررسید فلان، مبلغ 20 میلیون ریال به اینجانب بدهکار هستید. با توجه به رسیدن موعد مندرج در سفته مقتضی است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تأدیه بدهی خود اقدام کنید تا نیازی به اقامه دعوا در محاکم دادگستری نباشد.»  گاهی اوقات همین اظهارنامه ارسالی برای طرف مؤثر واقع شده و او از ترس اقامه دعوا از سوی طلبکار، درگیر شدن در دادگستری و دریافت اخطاریه‌های متعدد و  نیز حضور مأمور ابلاغ در محل سکونت یا کار خویش، به مذاکره تن می‌دهد و در نهایت بدون اقامه دعوا در داگستری که مستلزم صرف وقت و هزینه‌ بسیار است، اظهارکننده به هدف خود که وصول طلبش است، می‌رسد. علاوه بر این اظهارنامه نوعی اولتیماتوم رسمی و اختیاری به طرف است و خواهان می‌تواند خسارت تأخیر تأدیه را از تاریخ ارسال اظهارنامه مطالبه کند.

 

 مراجع صالح برای ابلاغ اظهارنامه

مراجع صالح برای ابلاغ اظهارنامه، حسب مورد اداره ثبت اسناد یا دفاتر دادگاه‌ها است اما آنچه امروزه مورد عمل است، به جای دفاتر دادگاه‌ها که در قانون به عنوان مرجع تسلیم اظهارنامه معرفی شده، قسمتی به نام دایره اظهارنامه است که در هر واحد قضایی وجود دارد و اظهارنامه‌ها به آنجا تسلیم می‌شود. 

بر این اساس، مسئول مربوط پس از ملاحظه اظهارنامه، در صورتی که واجد شرایط مقرر قانونی باشد، آن را قبول و در دفتر مخصوصی ثبت می‌کند و شماره و تاریخ ثبت را طی یادداشتی (برگ رسید) به اظهارکننده داده و متذکر می‌شود که برای اخذ جواب یعنی نسخه دوم اظهارنامه ابلاغ‌شده بعداً به دایره مذکور مراجعه کند که معمولا یک ماه برای مراجعه بعدی منظور می‌شود.

 

شرایط قانونی ارسال اظهارنامه

ارسال اظهارنامه شرایطی دارد که شامل موارد ذیل است:

   1- احراز هویت اظهارکننده

شخصی که اظهارنامه را تسلیم می‌کند، اگر اصالتاً آن را تقدیم ‌کند یعنی خود، ذی‌حق یا مدعی حق باشد، باید با ارائه مدارک شناسایی قانونی نظیر شناسنامه و .... موجباتی فراهم کند که مسئول دایره اظهارنامه هویت او را احراز کند. چنانچه اظهارنامه را شخص دیگری مانند وکیل، قیم یا ولی به نمایندگی از ذی‌حق تقدیم ‌کند، علاوه بر احراز هویت او توسط مسئول دایره اظهارنامه، لازم است که فتوکپی مصدق (تایید شده) مدرک که سمت او را اثبات کند، نیز تسلیم شود تا به همراه اظهارنامه برای طرف ارسال شود.

  2- ابطال تمبر هزینه قانونی

بر روی برگ اظهاریه طبق تعرفه قانونی باید تمبر ابطال شود که مقدار آن طبق بند 18 ماده 30 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین یک هزار ریال است.

  3- خارج از ادب و نزاکت نبودن مطالب و مندرجات اظهارنامه

طبق تبصره ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی، اداره ثبت اسناد و دفاتر دادگاه‌ها می‌توانند از ابلاغ اظهارنامه‌هایی که حاوی مطالب خلاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد، خودداری کنند.

البته باید توجه داشت که اگر اداره ثبت یا دفتر دادگاه اظهارنامه حاوی مطالب خلاف اخلاق یا خارج از نزاکت را ابلاغ کند، به نظر می‌رسد که مسئولیتی نخواهد داشت. زیرا ابلاغ نکردن این گونه اظهارنامه‌ها برای اداره ثبت یا دفتر دادگاه تکلیف نیست، بلکه مجاز است که آنها را ابلاغ نکنند و اجازه نیز دلیل بر اختیار است.

  4- تسلیم اظهارنامه و پیوست‌های آن به تعداد مقرر قانونی

معمولا اظهارنامه و ضمایم آن باید لااقل در سه نسخه به مرجع ارسال اظهارنامه تقدیم شود که یک نسخه در بایگانی دایره مذکور می‌ماند، یک نسخه به طرف ابلاغ و تسلیم می‌شود و نسخه‌ای نیز به عنوان نسخه ابلاغ‌شده به اظهارکننده تسلیم می‌شود که همراه گزارش مأمور ابلاغ مبنی بر چگونگی ابلاغ اظهارنامه (ابلاغ واقعی یا ابلاغ قانونی) است.

در صورتی که در محل اقامت خوانده (مخاطب اظهارنامه) مأمور ابلاغ و سایر مراجع جهت ابلاغ نباشند، برگ‌های اظهارنامه با پست سفارشی ارسال می‌شود و در این صورت اگر برگ‌های ارسال عیناً اعاده نشد، قبض رسید پستی دلیل ابلاغ محسوب می‌شود.

وقتی که مخاطبان اظهارکننده متعدد باشند، همانند موردی که خواندگان دعوا متعدد هستند، باید اظهارنامه به تعداد آنها به علاوه دو نسخه باشد.

 5- تسلیم وجه یا مال یا سند

به موجب ماده 157 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که اظهارنامه مشعر به تسلیم وجه یا مال یا سندی از طرف اظهارکننده باشد، آن وجه یا مال یا سند باید در موقع تسلیم اظهارنامه به مرجع ابلاغ (دفتر دادگاه یا اداره ثبت اسناد) تحت نظر و حفاظت همان مرجع قرار گیرد؛ مگر آنکه طرفین هنگام تعهد محل و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند. 

 

 موارد اجتناب‌ناپذیر ارسال اظهارنامه

در مواردی به موجب قوانین مختلف، ارسال اظهارنامه پیش‌بینی و اثبات ادعا و احراز حقیقت به ابلاغ اظهارنامه موکول شده است که مهمترین آنها به شرح زیر است:

1- در دعوا‌ی رفع تصرف عدوانی. ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی می‌گوید: سرایدار، خادم، کارگر و به‌طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف نکند، متصرف عدوانی محسوب می‌شود. 

2- وقتی که موجر از تحویل مورد اجاره امتناع کند، مستأجر مکلف است با ارسال اظهارنامه از مالک، تحویل مورد اجاره را تقاضا کند. (ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر 1356)

3- مطالبه بدهی مالکان آپارتمان‌ها از طریق اظهارنامه و سپس عملیات اجرایی برای وصول آن بر اساس اظهارنامه ابلاغ‌شده به مالک مستنکف از تأدیه هزینه‌های مشترک. (تبصره 2 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها)

4- اثبات تأخیر در پرداخت اجاره‌‌بها یا اجرت‌المثل املاک برای اقامه دعوا‌ی تخلیه. ( بند 9 ماد ه 14 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 )

5-  درخواست محکوم‌له مبنی بر انحلال شرکت تضامنی به منظور وصول محکوم‌به از محل سهم‌الشرکه محکوم‌علیه در شرکت. ( ماده 129 قانون تجارت)

در موارد دیگر نیز ارسال اظهارنامه یکی از وسایل مطالبه حق است که به سهولت قابل اثبات است؛ بی‌آنکه سایر وسایل منتفی باشد؛ مثل مطالبه خسارت موضوع ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی که می‌گوید: در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت کرده است، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌شود، محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد؛ مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه کنند.

در مواردی نیز اظهارکننده به منظور گرفتن اقرار و به دست آوردن دلیل، اقدام به فرستادن اظهارنامه می‌کند.

باید توجه داشت که فرستادن اظهارنامه جز در موارد مزبور و موارد مشابه، به‌ویژه اگر با دوراندیشی و تعمق انجام نشده باشد و پیش از احاطه کامل به امور موضوعی و حکمی مربوط به اختلاف موجود انجام شود، معمولا مشکلاتی را برای اظهارکننده به وجود می‌آورد. 

از سوی دیگر پاسخ به اظهارنامه نیز الزامی نخواهد بود و در هر حال باید با رعایت تمام جوانب انجام شود. باید دانست که مطالب مندرج در اظهارنامه چه به عنوان اظهار و چه به عنوان پاسخ باشد، اگر متضمن امری به ضرر اظهارکننده و به نفع مخاطب باشد، با رعایت سایر شرایط، اقرار و در صورتی که متضمن امری به نفع اظهارکننده و به ضرر مخاطب باشد، صرف ادعا محسوب می‌شود. 

ارسال اظهارنامه و دریافت پاسخ آن، از امور مربوط به دفتر دادگاه است و دادگاه در آن دخالتی ندارد و در مقاسه با دادخواست باید گفت که اظهارنامه آثار دادخواست را نسبت به دادگاه ندارد و موجب اشتغال دادگاه نمی‌شود. بنابراین با ابلاغ اظهارنامه توسط دفتر دادگاه وظیفه‌ دفتر پایان یافته و نوبت به ارجاع آن به دادگاه نمی‌رسد. البته چنانچه در پی ابلاغ اظهارنامه دادخواستی تقدیم شد، خواهان یا خوانده می‌توانند به عنوان دلیل، اظهارنامه ابلاغ‌شده را نیز ارایه و به آن استناد کنند.

به دلیل اینکه ارسال اظهارنامه موجب اشتغال دادگاه نمی‌شود، بین اظهارکننده و مخاطب رابطه حقوقی دادرسی ایجاد نشده و مخاطب مکلف نیست به آن پاسخ دهد. در حقیقت صرف سکوت در برابر اظهارنامه علی‌القاعده، حقی برای اظهارکننده ایجاد نمی‌کند و چنانچه اظهارکننده در صدد احقاق حقوق ادعایی برآید، باید نسبت به تقدیم دادخواست اقدام کند؛ اگر چه در مواردی سکوت مخاطب در برابر اظهارنامه ممکن است تحت شرایطی، اگر با شواهد و قرائن دیگری همراه باشد، در اثبات ادعای خواهان مؤثر واقع شود.

در عین حال چون اظهارنامه به موجب ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی، از وسایل مطالبه‌ رسمی حق است، در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج است، دارای همان اثری است که در این خصوص دادخواست دارد.

وکیل پایه یک دادگستری،وکیل،آدرس وکیل،سایت وکیل،وکیل دادگستری

منبع: حمایت