اصلاح سند در اثر اضافه مساحت ملک مورد معامله

اصلاح سند در اثر اضافه مساحت ملک  مورد معامله

   در فرضی که املاک و آپارتمان ها ثبت شده و به اصتلاح جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است و ملک موصوف با ابعاد معین فروخته می شود و مورد معامله عین خارجی است ، که مجموع آن دارای محدوده خاص است و تمام آن به عنوان مورد معامله انتقال می یابد ولی بهای آن به تناسب مقدار متر مربع معین می باشد هرگاه پس از معامله کشف شود که زمین زیاده از مقدار مشخص شده است ، نمی توان چنین حکم نمود که نسبت به زیاده معامله واقع نشده و آن مقدار متعلق به بایع است زیرا تمام ملک با ابعاد معین فروخته می شود بنا بر این خریدار باید بهای بخشی از زمین را که در تعیین مقدار محاسبه نشده بر مبنای تراضی اولیه بپردازد لذا ماده  149  قانون ثبت مقرر می دارد :  

   «نسبت بملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله بصندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خودرا بنماید. 

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به جاورین تجاوزی نشده و در عین حال به مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت اسناد را اصلاح و به ذینفع اخطار می نمایید تا وجه تودیع را از صندوق ثبت دریافت دارد عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود. 

تبصره- در مواردیکه تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولیه معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد».

      در حقیقت  ، ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 1310/12/26 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 1307/2/18 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) . 

بنا بر موارد مارالذکر صدور سند اصلاحی با رعایت شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت منع قانونی ندارد به همین جهت با رعایت چهار شرط ذیل الذکر اداره ثبت محل تحت شرایطی (معاینه محل،تعیین نقشه،نتظیم صورت مجلس توسط نماینده ثبت ) سند اصلاحی صادر و تقدیم می نماید :

 اولاً -ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد.

 ثانیاً - اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد.

 ثالثاً -به مجاورین تجاوزی نشده.

 رابعاً -بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد .

                                                                                                                                      _{گروه وکلای فرجام}